Bør man ha (mer) eiendom i porteføljen?

Et lavt rentenivå har løftet alle markeder, men hovedspørsmålet er om man bør ha enda mer i eiendom enn det vi allerede har?

Thomas Furuseth 01.08.2018 | 14:11

Hvis vi bruker SSB sine tall for 2016, så ser Ola og Kari Normanns portefølje omtrent slik ut:

Nordmenns eiendom og finansielle aktiva

Dersom man tar en kjapp titt på grafen ovenfor, og tenker på at hovedregelen innenfor sparing er «ikke ha alle eggene i en kurv», virker det unaturlig å putte enda mer av finanskapitalen inn i eiendom.

Samtidig er det her man lar seg friste, fordi vi har vært vitne til en oppgangssyklus innen eiendomsmarkedet siden 1993 som savner sidestykke på 1900-tallet. Riktignok hevder Norges Bank at vi hadde tilsvarende boom på slutten av 1800-tallet, som endte med skikkelig bakrus og null realavkastning frem til langt ut på 1990-tallet (se eksempelvis intervju med Ola Grytten på DN.no).

Hvis man tenker seg om, så kan ikke bolig- og eiendomsprisene på lang sikt øke mer enn lønnsveksten i et marked. Anta at eiendomspriser stiger 7 % per år, mens lønnsinntekten er halvparten. I dagens Oslo er det ikke noe problem å finne en leilighet som koster 5 ganger inntekten, hva vil da være tilstanden om 20 år? Den samme boligenheten vil koste 10 ganger inntekten, og om 80 år? Den samme boligen vil koste 80 ganger inntekten. Det sier seg selv at det går ikke, du kan allerede i dag se at det ikke går, forsøk å låne 10 ganger inntekten din til boligformål!

Hva med inntekts- og avkastningsmulighetene?

Hvis vi holder eiendomspriseendringene utenfor, så kan man se om man får tilstrekkelig ‘yield’ eller direkteavkastning innen eiendom og da spesielt globalt så man i alle fall diversifiserer seg vekk fra det norske markedet.

Det finnes en rekke verdipapirfond som investerer indirekte i eiendom (altså børsnotert eiendom). Eksempelvis Skagen M2, Odin Eiendom, Nordea 1 – Global Real Estate, Alfred Berg Fastighetsfond Norden. Fondene har ulikt geografisk fokus som må tas hensyn til.

For å gjøre det litt enklere ved å holde forvalterspesifikke tema utenfor, så velger jeg å sammenligne noen tall fra to indeksfond, et som investerer i eiendom globalt (med utbyttetema, men forskjellen var ikke så stor til den ordinære indeksen på samme tall) og Storebrands Alle Markeder indeksfond.

P/E og annen statistikk for eiendomsfond og aksjeindeksfond

Umiddelbart så ser vi at man må betale ekstra per enhet av fortjeneste for å få eksponering mot eiendom. Det gir en fortjenestegrad (1/ P/E) på 4,9 %, mens man får 6,6 % i indeksfondet. Videre ser vi at eiendomsselskapene er mer aggressive med å betale ut utbytte, med en utbyttegrad på 4,3 % noe som er nesten hele forventede fortjeneste. Til sammenligning betaler alle andre aksjer en ‘yield’ på 2,49 %.

Vekstmarkeder eller ikke vekstmarkeder

Storebrand inneholder vekstmarkedene, mens eiendomsfondet ikke har med vekstmarkedene i det hele tatt. Så oppstillingen ovenfor er muligens ikke helt rettferdig, samtidig var dette et av fondene som dukket opp i mitt søk med lang historikk. På den andre siden er alle markedsverdivektede indeksfond tungt inne i utviklede markeder.

Bedre lykke i private markeder?

Slik som eiendomsmarkedene har vært i det siste, hvor det gis inntrykk i media av høye avkastningsmuligheter og lav risiko, så må man huske på at det ofte glemmes å snakke om kostnadene i det private markedet. Det fokuseres på hva man kjøpte for, hva man solgte for og hva som kom inn i leieinntekter. Minussiden er ofte slående lang med mange ukjente elementer, eksempler meglerkostnader, ulike (engangs- og løpende) avgifter, vedlikehold og oppussing, samt finansieringskostnader, eller at lokalet står tomt i perioder.

Videre har man ulike typer selskaper som tilbys som ‘fond’ (men ikke verdipapirfond). Her er man helt prisgitt forvalteren og derfor er det helt essensielt at man velger en som man kan stole på og som har fornuftige betingelser. Farene står på rekke og rad, og det er her flere har blitt svindlet slik som avdekket av Kapital og Dagens Næringsliv gjennom en serie artikler i sommer. Vær ytterst varsom dersom fondet har lite egenkapital, det bør være milliard-størrelser før det blir skalafordeler. I tillegg bør man være svært varsom med fondenes belåning, det skal mye mindre til for at egenkapitalen blir hardt rammet dersom fondet er høyt belånt. Generelt bør kun profesjonelle bruke slike enheter og private holde seg til verdipapirfond. Det blir også billigere.

Ingen god grunn til å øke innen eiendom

Historisk avkastning er dårlig grunn til å investere i en bestemt aktiva, og det gjelder da også for eiendom. Hvis man tenker seg litt om og gjør relativt enkle beregninger så tilsier det at verdiendringene på eiendom ikke kan være høyere enn endringen i betalingsevnen på lang sikt. I tillegg får man løpende inntekter og kostnader. Men det enkleste argumentet står seg alene, de aller fleste i Norge har allerede stor nok eksponering mot eiendom gjennom primær- og sekundærbolig og trenger ikke mer.

Verdipapirer nevnt i artikkel
Navn på verdipapirPrisEndring (%)Morningstar Rating
Alfred Berg Nordisk Eiendom C135,03 NOK2,14-
DNB Global Indeks  -
iShares Dev Mkts Prpty Yld ETF USD Dist24,53 USD0,78
Nordea 1 - Global Real Estate BP NOK1 313,68 NOK0,53
ODIN Eiendom C895,18 NOK2,15-
SKAGEN m2 A187,60 NOK1,45
Storebrand Indeks - Alle Markeder  -
Om forfatteren Thomas Furuseth

Thomas Furuseth  er analytiker og redaktør på Morningstar.no. Han har en mastergrad i økonomi fra Handelshøyskolen BI med spesialisering i finans.