Velkommen til nye morningstar.no! Les mer om endringene og hvordan nye funksjoner hjelper deg til å oppnå investeringssuksess.

Eiendommelige aksjeselskaper og kostnader

Media tenderer til å trekke frem vinnerne eller taperne, men man kunne gjerne også stilt noen oppfølgingsspørsmål også for vinnerne. 

Thomas Furuseth 16.06.2016 | 9:54

Typisk er direkteinvesterende eiendomsfond organisert som aksjeselskap eller en annen selskapsform. Verdipapirfond på sin side er en egen selskapsform som er strengt regulert og beskyttet. Snart blir flere strukturerte fond solgt til private berammet med europeisk regelverk som har til hensikt å beskytte investorer på en bedre måte. Denne lovgivningen skal etter planen gjelde allerede fra 1.1.2017

Artikler som «Traff blink med boliggambling» (bak betalingsmur) har dessverre glemt flere viktige punkter. Det er forståelig at investorer ønsker å være med på boligoppturen man ser nå. Men man må ikke gå mann av huse for å bli med for enhver pris. Sørg for å gjøre grundige vurderinger før man hopper på, låser inn alle pengene i AS’et og kaster nøkkelen.

Kostnader, kostnader, kostnader

Det første jeg tenker når jeg leser artikkelen er, hvor er kostnadene nevnt? Det står bare at leieinntektene har gått til å betale lånekostnader og «andre kostnader».  Etter en kjapp titt på websiden til utsteder, så ser man at kostnader ikke er veldig prioritert å få frem. De har rett nok et regneark som man kan bruke tid på, men det er ikke noe sammendrag av årlige kostnader, totalkostnader også videre. Det er blitt skutt inn totalt 15 millioner, noe som er lommerusk i forvaltningssammenheng (Solsten ønsket å selge selskapet med 1,2 mrd. i kapital, hvor begrunnelsen var at de ble for små). Nesten 3 millioner av disse 15 millionene i egenkapital er budsjettert til oppstartskostnader. Det blir slike kostnader når kapitalbasen er så liten. Altså, etter at nesten 1 av 5 kroner er borte (20% av innskutt beløp), så låner man til pipa med sikkerhet for resten.

Avkastning

Dernest er investorene blitt presentert for avkastningstall. For verdipapirfond kan man ta dette for gitt, det er verdipapirer som omsettes kontinuerlig (aksjer), eventuelt er det noe omsetning på (obligasjoner). Også i verdipapirfond kan det være nødvendig med verdivurderinger av aktiva, men som regel er det kun på en liten del av porteføljen, og investorer kan kjøpe og selge til oppgitte kurser daglig. For direkteinvesterende aksjeselskaper har man to hovedkilder til avkastning, leieinntekter/utbytte og prisstigning. I artikkelen er deler av eiendomsmassen solgt og resten er vurdert av megler, generelt er det slik at dersom leilighetene ikke er solgt og det ikke har vært noen sammenlignbare salg, bør det anta en viss grad av subjektivitet i verdsettelsen. Med høy belåning blir gjerne egenkapitalavkastningen høy, gitt at det går bra, og det oppgis 50 % avkastning i artikkelen og sammenlignes med 39 % i aksjemarkedet. Jeg får ikke helt samme aksjeavkastning, men hvis man skulle antatt samme betingelser i aksjemarkedet (5,25 % rente og 15 av 47 mill. i egenkapital), ville egenkapitalavkastningen mellom april 2012 og april 2016 ved investering i Hovedindeksen (BX) blitt 80 % (ikke annualisert) versus 42 % uten gearing. Slik blir det med belåning, medaljens bakside er at egenkapitalen tar også støyten ved negativ avkastning. Og det kan godt være at investeringen går bra, men det vil også være tilfeldigheter. Hvis man i stedet for Oslo, hadde laget en tilsvarende pakke i Stavanger, så hadde regnestykket blitt annerledes. Som man kan lese ovenfor ser det ut til at mesteparten av de faste inntektene har gått til faste kostnader, og dermed har hele investeringen vært et spill på verdiøkning av leilighetene. De fleste norske investorer har allerede nok eiendomsinvesteringer i porteføljen, sett fra porteføljeståsted. Hvis investorene i tillegg belåner innskuddet, så har man virkelig lastet opp med risiko.

Låst til masten

Det har vært en rekke artikler om eiendomsinvesteringer gjennom AS som ikke har gått så bra. Noen av disse har vært mer eksotiske enn leiligheter for utleie i Oslo, men hvis man av en eller annen grunn ønsker å komme seg ut, så er man avhengig av at andre kjøper dine verdipapirer. Det kan være vanskelig, og man kan bli låst. Det har også vært eksempler på hvor selskapene har blitt tvunget til å drive videre fordi man ikke får ønsket salgsverdi på porteføljen. Likviditet – eller altså hvor lett omsettelige investeringen er – bør være en meget viktig faktor å vurdere før du går inn på denne type investering.

Generelle betraktninger

For det første, jeg har ikke gått grundig inn i prospektet ovenfor, jeg bruker det som et eksempel på hvilke faktorer man bør tenke over før man velger å gå videre. Tenk kritisk gjennom investeringen og still spørsmål fundert rundt kostnader og risiko. Forhåpentligvis går alt vel i dette prosjektet, men det er nok av historier hvor det ikke har gått så bra. Heldigvis har man fått frem at det er tatt stor risiko i artikkelen. 

Om forfatteren

Thomas Furuseth

Thomas Furuseth  er analytiker og redaktør på Morningstar.no. Han har en mastergrad i økonomi fra Handelshøyskolen BI med spesialisering i finans.