For de aller fleste av oss er boligkjøp en ”giret investering” i den forstand at vi må låne penger for å fullfinansiere boliginvesteringen. Eksempelvis: Boligen koster to millioner kroner, som finansieres med 200 000 kroner i egenkapital og 1,8 millioner kroner i lån. I dette tilfellet er investeringen giret ni ganger (lånet er 9 x egenkapitalen).
La oss nå si at boligen ble kjøpt i mai 2009. Boligprisene i Norge steg i gjennomsnitt med åtte prosent fra mai i fjor til samme måned i år. I vårt tilfelle innebærer det en verdivekst på 160 000 kroner. Målt opp mot investert egenkapital, utgjør dette formidable 80 prosent (noe mindre når vi tar hensyn til lånekostnader). I løpet av 12 måneder!
Endrer vi investeringstidspunktet til slutten av 2007, og ser 12 måneder frem i tid, blir konklusjonen den motsatte: Boligprisen falt rundt åtte prosent, og tok med seg mesteparten av egenkapitalen.
Privatøkonomisk ekstremsport
Høy lånefinansiering av bolig innebærer således kraftig giring, og er derfor i prinsippet privatøkonomisk ekstremsport. Når det likevel kan forsvares så er det fordi investeringen normalt er langsiktig, at alternativet (å leie) er dyrt og at det å eie bolig (fremfor å leie) er kraftig skattefavorisert.
Dessuten er det for de fleste et ”velferdsgode” å eie boligen fremfor å leie.
I disse ”skatt til gode”- og feriepengetider kan det være verdt å minne om en annen form for giring som mange bedriver, nemlig å spare i bank, fond eller på annen måte samtidig som de har boliglån. Eksempelvis: Kari har et boliglån på 1,8 millioner kroner, men velger å investere store deler av ferie- og skattepengeutbetalingen i aksjefond.
Dette er i prinsippet giring i den forstand at hun kunne brukt pengene til å nedbetale på lånet sitt. Mange vil anføre at nedbetaling av lån, i motsetning til banksparing, fond og andre finansielle plasseringer, er mindre likvid, og dermed ikke sammenlignbart. Den store og økende utbredelsen av såkalte rammelån, der du selv bestemmer nedbetalingstakten, har definitivt snudd opp ned på dette.
Så hvorfor velger Kari aksjefond fremfor å nedbetale på sitt boliglån? Svaret er; hun tror aksjefondet vil gi en høyere avkastning enn lånerenten. I det lange historiske perspektivet har hun definitivt rett. Over de siste 50 årene har aksjemarkedet i USA i gjennomsnitt gitt en årlig meravkastning (risikopremie) på rundt seks prosent. Underveis i marsjen har det imidlertid vært betydelige svingninger, og det er sågar mulig å finne 20-års-perioder uten meravkastning over hodet. Men dette er altså unntaket, ikke regelen.
Fortsatt gode premieutsikter
Hva så med fremtiden? Kan vi forvente at historien, les; risikopremien i aksjemarkedet, gjentar seg? Utsiktene er gode, om ikke fullt så gode som historien har vist. Et realistisk anslag, basert på analyser fra en rekke økonomieksperter verden over, er en årlig meravkastning på rundt fire prosent sammenlignet med pengemarkedsrenten.
For Kari blir da regnestykket slik: Hennes lånerente ligger ca ett prosentpoeng over pengemarkedsrenten. Fondet hun velger har et forvaltningshonorar på 1,5 prosent. Hun legger da til grunn at aksjefondsinvesteringen vil gi en ”justert risikopremie” på i størrelsesorden 1,5 prosent.
Det høres kanskje ikke så mye ut, men over tid – og med god hjelp av rentesrente-effekten – vil denne meravkastningen gi et solid bidrag til den fremtidige sparesaldoen.
Fire forutsetninger
Hvem kan så vurdere å følge Karis eksempel? Fire forutsetninger bør være på plass:
- En langsiktig sparehorisont, gjerne lengre enn ti år. Jo lengre tidshorisont, jo større sannsynlighet for å innkassere risikopremien.
- Lav gjeldsbelastning, helst under 60 prosent, og en ellers robust hverdagsøkonomi. Dette gir normalt bankens beste lånerente, hvilket betyr at den ”justerte risikopremien” øker.
- Spre investeringen over noe tid. For å unngå å treffe en tilfeldig topp i aksjemarkedet, bør et større engangsbeløp deles opp i for eksempel fem like deler, og investeres månedlig de neste fem månedene.
- Sist, men ikke minst: Vilje til å ta den risikoen – og leve med de svingningene – som aksjemarkedet tross alt representerer.
Avslutningsvis er det greit å minne om en sikker giring-vinner, nemlig BSU (Boligsparing for ungdom). Her er skattefordelen så stor, og rentevilkårene så gode, at lånerenten i realiteten aldri vil være noen konkurrent. Løp og kjøp!
Disclaimer: Artikkelen er skrevet av Rolf Mæhle i Finansnæringens Fellesorganisasjon. Alle synspunkter og ytringer i denne 3. partsartikkelen er forfatters ytringer og representerer ikke nødvendigvis Morningstars oppfatning.
Gjengitt med tillatelse fra FNO.
Ønsker du ditt innhold på Morningstar.no? Ta kontakt med Thomas Furuseth (thomas.furuseth@morningstar.com).
