Hva har avkastningen vært på Manhattan?

En vurdering av Peter Minuits beryktede $24 investering.

John Rekenthaler, CFA 02.09.2019 | 15:47

Marios tweet

Veteranforvalter Mario Gabelli spurte på Twitter: Hva har vært den årlige avkastningen på kjøpet av Manhattan? Eiendommen ble kjøpt i 1626, men hvor profitabel var denne transaksjonen?

Oppgaven er både enkel og umulig.

Den relativt enkle delen er at å regne ut avkastningen dersom man har inngangsverdi og estimert verdi i dag. Øyas kostnad er myteomspunnet. Den amerikanske dollaren fantes ikke i 1626. Vi vet derimot at 393 år har passert og vi vil anta $24 som utgangspunkt. Det som gjenstår, er å vite nåværende verdi for Manhattan.

Wikipedia anslår at Manhattan er verdt 3 billioner amerikanske dollar, mens tre Rutgers-forskere satte verdien til 1,75 billioner noen år tilbake. La oss ta snittet av anslagene, som vi vil se senere er ikke sluttverdien det viktigste når vi skal regne avkastning over så lange tidsperioder. Hvis verdien er halvparten eller det dobbelte av anslaget ovenfor flytter bare avkastningen på desimalene av et prosentpoeng.

Avkastningen til Manhattan

La oss, for moro skyld, bruke Microsoft Excels internrentekalkulasjon, i stedet for alternative måter. Oj, programmet besluttet at året 1626 ikke eksisterte. Ingen investerte på denne tiden ifølge Excel. Peter Minuit er uenig, Mr. Gates! Det spiller ingen rolle, vi kan gjøre det på den manuelle måten. Intuisjonen er dårlig på dette området, jeg har ingen anelse om hvilken årlig avkastning skal til for å gjøre 24 dollar om til 2,5 billioner dollar over neste 4 århundrer.

La oss bare tenke på et tall, 10 % er et rundt tall. 1,1 opphøyet i 393 og deretter multipliser dette med startprisen på 24 dollar. Svaret er 4,44*10 opphøyet i 17. Excel går delvis ut i streik, det ønsker ikke å vise tallet i sin helhet. Tallet er, etter videre undersøkelser, 444 000 billioner dollar. Skivebom, med andre ord.

Tallet er 6,67 %. Som jeg skrev tidligere, sluttverdien er av mindre betydning. Hvis Manhattan bare er verdt 1 billion vil avkastningen falle til 6,4 %, dersom øya er verdt 6 billioner vil avkastningen bare øke til 6,9 %. Det er en enorm endring i sluttverdi, men bare en liten justering av vekstraten. Dette er utfallet av å investere over veldig lange tidshorisonter.

Hvis vi endrer utgangspunktet, vil det ha en større betydning. Dersom Minuit bare gav $2 (noe som kan være tilfellet for alt vi vet) ville avkastningen blitt 7,4 %, mens en kjøpspris på $200 reduserer avkastningen til 6,1 %. Det betyr at noen få dollar i starten påvirker resultatet mer enn de siste flerfoldige billionene på slutten.

Dersom Minuit hadde bare gitt $0,1 dollar, ville avkastningen hoppet til 8,2 %. Kalkuleringen er korrekt, men tåpelig. For det nederlandske selskapet West India Company, Minuits arbeidsgiver, var investeringen uten større betydning. Det stemmer uavhengig av om de betalte 24 dollar eller 0,1 dollar. At prosentpoengforskjellen mellom 0,1 dollar og 24 dollar blir 1,5 per år i nesten 400 år er halen som får hunden til å logre.

Inntekter

Den lette jobben er unnagjort. Prisoppgangen på Manhattan har vært i området 6,5 % til 7 % per år. En tilnærmet umulig oppgave er å bedømme kontantstrømmen (inntekter minus kostnader) fra øyas nesten fire århundrer. Totalavkastningen består av både prisstigning og løpende inntekter underveis. Vår øvelse har bare sett på prisstigningen, det kan gi en seriøs undervurdering av totalavkastningen.

Ingen har en anelse overhode hvordan man skal fange opp denne manglende informasjonen. Selv begrepet «kontantstrøm» er utilstrekkelig. I starten var Manhattan utelukkende naturressurser. For å finne ut av denne nytteverdien trenger også naturressursene bli hensyntatt, i tillegg til profitten som har opparbeidet seg over årtier og århundrer. Man må selvsagt også ta hensyn til alle kostnadene ved å sette opp, vedlikeholde og forbedre eiendommene. Lykke til å med å få tak i disse dataene.

Uavhengig av dette er tallene instruktive ettersom de illustrerer den bemerkelsesverdige perioden vi lever i. Eksempelvis har det amerikanske aksjemarkedet økt med 14 % årlig siden 2009. Dersom man bare har hatt en jobb og puttet innskuddspensjonspengene i aksjefond så ville vi hatt høyere avkastning enn en av verdens mest attraktive eiendomsmarkeder (et globalt aksjefond har økt ca. 13,5 % i norske kroner siste 10 år, red. anm.).

Ikke bærekraftig

Det bør bemerke seg at det ikke er noen entiteter som har gitt noe i nærheten av Manhattans avkastning. Mange hadde 24 dollar selv på 1600-tallet, men ingen har i dag råd til å kjøpe opp hele Manhattan. Det å oppnå en avkastning på 6-7 % (pluss løpende inntekter) årlig virker ikke som særlig ambisiøst, men når det skjer over århundrer, så overgår det evnene til selv de rikeste av familier (og selskaper også).

Det bør derimot nevnes at tallene er nominelle. Realavkastningen har sannsynligvis vært under 5 %.

For å parafrasere Abraham Lincoln, alle personer kan oppnå dobbelsifret vekst deler av tiden, noen personer kan oppnå dobbelsifret i hele deres aktive periode, men denne suksessen vedvarer aldri. Hvis en familie eller et selskap kan oppnå dobbelsifret avkastning over flere generasjoner vil den til slutt bli like velstående som et mellomstort land. Ingen har gjort det, selv ikke Minuits selskap, som ble avviklet i desember 1799.

Om forfatteren

John Rekenthaler, CFA  John Rekenthaler is Vice President of Research for Morningstar.