Logisk brist rundt enkel matematikk

Hva er et sunt marked? Kan boligprisene fortsette slik som de har gjort siden 1992? Er veksten i forbrukslån bærekraftig? Og hvor sunt er det med lavere vekst i forbrukslån?

Thomas Furuseth 17.04.2018 | 8:09

Ingen trær vokser inn i himmelen

Forbrukslån uten sikkerhet har vokst kraftig i Norge, og det samme har den øvrige gjeldsveksten. Tidligere i år kom det tall som viste at gjelden viste til «fallende vekst» i følge en avis. Ok, jeg ville kanskje brukt ord som avtagende vekst eller fallende veksttakt, for vekst er jo vekst. Hvis vekst i forbrukslån er større enn lønnsveksten i Norge vil det på ett eller annet tidspunkt stoppe opp, det er slik de økonomiske tyngdekreftene virker. Vi vet bare ikke når.

La oss si jeg låner 500 000kr av noen som kaller seg ett eller annet med «Bank», sammen med en merkevare som man vanligvis ikke forbinder med bankvirksomhet. Jeg er heldig og får 20 % effektiv rente. 20 % gir en doblingstid på omtrent 4 år. Hvis jeg ikke betaler sitter jeg med et lån på 1 million om 4 år, 2,2 millioner om 8 år, eller 4,5 millioner om 12 år og hele 9 millioner om 16 år! Årlige rentekostnader på 500 000 kroner er 100 000 kroner det første året. Hvordan kan 0,5 millioner i år bli til 9 millioner i løpet av bare 16 år? Vel, det er rentes-rente effekten (vi betaler ikke en krone i renter eller avdrag i eksemplet ovenfor).

Det andre spørsmålet er hvordan kan forbrukslån (og mislighold) øke så mye når vi har tilbakelagt en ganske lang oppgangsperiode? Ja, nordmenn fikk en kalddusj i etterkant av oljeprisnedgangen i slutten av 2014, men vi ble relativt skånet under finanskrisen (dvs. ikke våre finansielle aktiva, men de fleste behold jobbene og boligene sine).

Boligprisene ruser oppover, siden bunnen i 1992 har boligene steget med omtrent 7 % p.a. (kilde SSB, Norges Bank), mens lønningene har steget 3,8 % p.a. Det er (for?) lett å peke på boligprisene. Samtidig har rentene hos Norges Bank gått fra 10 % til nær null. Hvis vi i stedet ser fra 1930 til 2017, så økte lønningene 6,3 % p.a. mot eiendom som steg 5,6 %.

Men nå er vi ved veis ende, fremover bør boligprisene stige i takt med kjøpekraften vår. Årsaken er den økonomiske tyngdekraften blir en for tung bør, dermed bør boligene stige tilsvarende det som var vanlig i 1900-tallet sett under ett (ergo likt eller lavere enn kjøpekraften). La oss derimot anta at historien fra 1992 skal gjenta seg inn i evigheten, da vil boligene doble seg i verdi omtrent hvert 10. år, mens lønningene dobles hvert 20. (rundt regnet). Det skal ikke mange doblinger til før boligprisene løper fra lønningene. La oss anta et par som sammenlagt tjener 1 million og har et hus til 5 millioner (5x inntekt, som er maksnivået på gjelden p.t., la oss holde egenkapitalen utenom), om 20 år vil et ‘fremtidig’ par ha en inntekt på 2 millioner, mens tilsvarende hus vil koste 20 mill. (10x inntekten), om hundre år vil inntekten til et fremtidig par være 16 mill. per år, mens huset vil koste 1,3 milliarder, eller 80x inntekten. De fleste skjønner at det ikke er mulig, dermed må eiendomsprisene holde følge med inntekts- og kostnadsutviklingen på lang sikt, mens på årsbasis er det derimot vanskelig å si hva som skjer.

Vi vet jo allerede i dag hvordan det går, forsøk å få 10 millioner i lån til hus dersom man har 1 million i inntekt. Første året vil man med serielån betale 250 000 i renter (før fradrag) og 333.000 i avdrag. Dette er med de laveste rentene på tusenvis av år! Jeg vil anta at personen som møter deg i banken vil le dersom du ber om 80 millioner med totalinntekt på 1 million.

Fondsforvaltning

Anta du har to forvaltere med et fond hver. Et aktivt rentefond til 0,5 % kostnad per år, og et indeksfond som koster 0,5 % (for enkelhetens skyld). Anta at fondene ikke får innskudd eller uttak og at de er like store i dag. Hvilken forvalter tjener mest om 20 år? I dag har begge lik inntekt. Aksjeforvalteren fordi fondet har høyest forventet avkastning. Hvis vi antar 3,5 % avkastning i rentefondet og 7 % i aksjefondet, så vil aksjeforvalteren forvalte 4x dagens kapital om 20 år, mens renteforvalteren vil forvalte 2x dagens. Aksjeforvalteren har med andre ord fått inn en ekstra dobling av kapitalen og har dobbel så høy inntekt som renteforvalteren.

Den siste doblingen er viktigst

La oss anta at du ønsker å gi barnebarnet en god pensjonstilværelse. Gi dem et globalt indeksfond og putt inn så mye penger som mulig fra starten av. Anta 7 % årlig avkastning, det vil gi dobling omtrent hvert 10. år, når personen er 70 vil man ha vært gjennom 7 doblinger.

100 000 kroner i dag blir omtrent 11 millioner i fremtiden, hvis personen tar ut pengene ti år før, vil pengebingen være halvparten av beløpet, vent ti år til, og beløpet vil dobles igjen til 22 millioner.

Det fordrer altså at den langsiktige avkastningen til aksjer holder seg rundt nivået som vi så i det 19. århundret. Kanskje er det for høyt? Kanskje for lavt? Hvem vet egentlig? I Russland falt verdien av alle aktiva med 100 % under den russiske revolusjonen, men vi håper på andre forhold i det 20. århundret. Verden så tross alt ut ganske annerledes ut i begynnelsen av 1900-tallet enn i dag, og fremtiden vil være forskjellig fra i dag. Nøyaktig hvordan den vil se ut vet vi ikke, vi må bare investere der vi har oddsen med oss, om ikke annet er aksjer realkapital som på lang sikt beskytter mot inflasjon.

Om forfatteren

Thomas Furuseth

Thomas Furuseth  er analytiker og redaktør på Morningstar.no. Han har en mastergrad i økonomi fra Handelshøyskolen BI med spesialisering i finans.