Børsnotert versus privat eiendom
Det finnes mange forskjellige selskaper som er børsnotert, og det er som alt annet, man finner tilsvarende plasseringer som ikke er børsnotert. Den store fordelen ved å holde seg til børsnotert er at man får likviditet og man kan i større grad diversifisere porteføljen. Kjøper man en håndfull eiendommer i Oslo og putter dette inn i et ‘fond’, så er man låst inne. De som forvalter fondet må gjøre en større jobb for å kvitte seg med eiendom, og du som andelseier må finne en annen person til å ta over eiendommen, eller sitte med verdiene inntil fondet avvikles.
I børsnotert eiendom, på sin side, har man mulighet til å kjøpe og selge dersom man har behov for det. I tillegg gjør børsnoteringen det mulig å sette opp verdipapirfond som investerer i eiendom, eller at dette blir en del av de ordinære aksjefondene (de samme selskapene kan også ha utstedt selskapsobligasjoner, men fokuset her er på aksjekapital og aksjefond).
Kilde: Morningstar Indexes & Morningstar Direct
Som man ser av grafen ovenfor, så har avkastningen i eiendom (blå linje) vært på linje med globale små og mellomstore selskaper. Eiendom gikk riktignok høyt før finanskrisen og krasjet hardt. Vi kommer tilbake til dette, men først ser vi litt nærmere på Morningstar Stylebox;
Som vi ser har de børsnoterte eiendommene lavere markedsverdi enn normale verdensindekser, i denne perioden er eiendomsselskapene en mellomting mellom små/mellomstore selskaper og de største.
Under dotcom falt eiendomsaksjene mindre enn andre aksjer. En del av årsaken finner man nok i at teknologi tok opp mye plass i de brede indeksene og dette medførte bratt fall. Eksempelvis falt den indeksen for små og mellomstore selskaper mindre enn de største selskapene. Under finanskrisen, derimot, falt eiendomsaksjene mest:
Grafen ovenfor blir kappet på 100, slik at vi ser bare nedsiderisikoen. Det er flere interessante poenger som er verdt å få med seg i dagens marked. Blant annet ser vi at globale store selskaper hadde omtrent 0 avkastning i perioden mellom august 2000 til april 2013. Det største fallet sto riktignok eiendom for, og det startet med finanskrisen hvor børsnotert eiendom falt med mer enn 60 %. Det er viktig å påpeke at for norske investorer hadde vi en sterk kronekurs mot oss, og denne fikk vi som medvind igjen på utenlandske investeringer i perioden etter 2014 (oljeprisfallet).
I dagens marked har globalfond omtrent en 2 % eksponering mot eiendom i snitt, passive fond har omtrent 3 %. Det er relativt begrenset, men samtidig har de fleste av oss allerede en stor plassering mot én eller to eiendommer. Nå skal vi ikke sammenligne en bolig og næringseiendom direkte, men etter mitt syn trenger man ikke å øke eksponeringen mer enn det man allerede har mot eiendom.
Eiendom later til å ha hatt en del høyere prising, og falt også hardt under finanskrisen, men P/E har etter hvert konvergert med de andre indeksene. P/E er ikke en perfekt målemetode, men det er i alle fall en indikasjon på at prisingen er omtrent som øvrige bransjer. Spørsmålet er hva som skjer dersom rentene stiger? Hva om «‘retail’ apokalypsen» brer om seg?
Vel, det finner vi nok kanskje ut av, eller kanskje ikke? Du kan også sjekke Morningstars aksjeanalytikeres verdsettelse her.
I denne artikkelen har vi hentet data fra Morningstar Direct.
.jpg)
