Morningstar.no bruker informasjonskapsler (cookies) for blant annet trafikkmåling, annonser og forbedret brukeropplevelse. Fortsett å bruke Morningstar.no som normalt om du godtar dette. Finn ut mer om hvordan vi benytter informasjonskapsler ved å klikke her. Aksepter informasjonskapsler

Hvem burde ha fastrentelån på boligen?

Spesielt en gruppe burde forsikre seg mot høyere rente, den dagen rentene begynner å bite er det for sent å binde renten. 

Thomas Furuseth 29.09.2017 | 13:49

Boligprisene er rentesensitive

Etter at vi har vært vitne til en prisfest (for dem som allerede eide, de andre ble ikke invitert eller kom inn da festen allerede var på hell) i norsk eiendom drevet av flere elementer, som lavere renter, økt kjøpekraft gjennom økte lønninger (lønninger som øker høyere enn inflasjonen).

Årsakssammenhengen er komplisert, men involverer flere fasetter, inntektsutviklingen i Norge, innvandring/utvandring til området eiendommen ligger, prisen på lån (renten), tilgang til tomter (regulering og priser), kostnader til bygging av nye boliger (inkluderer regulering, lønn og materialkostnader blant annet) for å nevne noe. Selv om byggekostnadene nærmest faste kostnader på kort sikt, vil markedsdynamikken kunne dra kostnaden både opp og ned. Hvis man er i tvil, se kostnadsutviklingen i Nordsjøen i etterkant av oljeprisfallet som begynte høsten 2014.

Renten er prisen på penger. Dersom renten øker, og det kan den gjøre, så må man snurpe inn pengepungen fordi man må betale mer renter til banken (som også må betale høyere markedsrenter), det vil også bety at du og jeg har mindre tilgjengelig lånekapasitet. Vi klarer ikke å håndtere et like stort lån dersom rentene hadde vært på et høyere nivå enn det er i dag, dermed blir boligprisene påvirket fordi vi kollektivt har lavere mulighet til å låne.

Spørsmålet blir i hvilken grad sentralbankene maler seg inn i et hjørne med rekordlave renter, og dermed må bevege seg forsiktig og gradvis oppover igjen, fordi en gruppe investorer blir stadig mer belånt.

Belåningens bakside

I perioder med god avkastning vil historiene om de store gevinstene alltid komme på forsidene. Med store gevinster kommer ofte med en ufortalt historie om risiko. For eksempel, la oss si at man kjøper en eiendom til 5 millioner med en egenkapitalandel på 20 %. Det vil si at av totalinvesteringen er 1 million kroner egenkapital, mens 4 millioner er gjeld. Gjelden er der uansett, den er personlig og uavhengig av fremtidig verdi på underliggende. Dersom eiendomsmarkedet stiger 20 %, går boligen fra 5 til 6 millioner. Gjelden er fortsatt 4 mill., dermed har egenkapitalen gått fra 1 til 2 millioner, en dobling. Dersom eiendomsverdien i stedet faller med 20 %, da går verdien fra 5 til 4 millioner, gjelden er fortsatt 4 millioner og egenkapitalen er 0. Egenkapitalavkastningen er -100 %, og alt er tapt.

Det er ikke uten grunn at man kaller belåning for vektstang, selv en moderat endring i verdien får en multiplikatoreffekt på egenkapitalavkastningen. Men gjeld er ikke risikofritt i seg selv, gjeld kommer med krav om renteinnbetaling og avdrag, dersom man ikke klarer å betjene gjelden vil innehaveren av obligasjonen (lånet i dette tilfellet) kreve pantet opprettholdt. Bankkriser skapes når bankene må ut og hente et stort volum av eiendommer og deretter avhende disse til under gjeldens pålydende. Ekkoet fra den globale finanskrisen ringer fortsatt i ørene og er årsaken til at vi fortsatt, 10 år etter, har rekordlave renter i den vestlige verden.

Boligens andre risikofaktorer

Dersom man kjøper en ny bolig har man alle rettigheter som privatperson til å klage på feil og mangler 5 år frem i tid fra overtakelse. Kjøper man en brukt bolig tar man over mange av feilene og manglene og risikoen for disse. Selv om man også der har klagerett, er veien mye vanskeligere å gå.

Dernest er bolig en vanskelig omsettelig eiendel, noe som gjør at det både tar tid og koster mye penger å omsette eiendommer. Eiendomsmeglernes dyre biler er det selgerne av eiendommer som finansierer.

I tillegg er det slik at man har noen unike risikofaktorer i form av at visse deler av landet kan oppleve fraflytting, mens andre tilstrømning av folk. Hvis det i et område blir overskudd av boliger vil dette påvirke andrehåndsprisen. Samtidig er boliger såpass dyrt at de fleste vil bare kunne ha en eller et fåtall eiendommer, noe som gjør at det er vanskelig å diversifisere risikoen.

Prisindekser tar heller ikke hensyn til vedlikeholdskostnader, skatt (eiendomsskatt, eventuell gevinstbeskatning for finansielle eiendomsinvesteringer) eller transaksjonskostnader og innenfor eiendom vil disse kunne være store. La oss si at i eksemplet vårt tidligere, så brukte eieren 500 000 kroner for å pusse opp, og verdien økte til 6 millioner. Halve den synlige gevinsten er da allerede spist opp av vedlikehold og oppgradering av eiendommen.

Samtidig er heller ikke inntekter fra eiendom tatt med, for eksempel om man har en utleiedel, eller leier ut hele eiendommen.

Bolig mye mer enn en investering

Boligen er et sted man kaller «hjemme» og dette hjemmet skal være et trygt tilholdssted for hele flokken sin. Alle trenger tak over hodet, selv om man sikkert kan kjøpe en øks på Europris og gå ut i skogen, så er det ikke slik vi bor i dag. Mitt hovedpoeng ved å skrive denne artikkelen er at i dagens marked er det en del unike risikofaktorer som spiller inn når man har «vunnet» en budrunde. For det første, rentenivået vil sannsynligvis ikke gå mye nedover, og kan, på ett eller annet tidspunkt, overraske på oppsiden. Denne eventuelle renteoppgangen vil gi strammere tider og kan også påvirke verdien av boligen på nedsiden.

Det er derfor bra å være forsiktig med både gjeldsopptak og størrelse på eiendom, men man kommer ikke utenom at det svir å kjøpe eiendom uansett størrelse i dagens marked. Derfor må mange låne mye, og spesielt unge førstegangsetablerere. Etter et kjøp blir man også ringt ned av forsikringsselskapene. En eiendom har verdier som man må forsikre mot brann, innbrudd og andre hendelser. Husk riktignok at man også har finansiell risiko som til en viss grad kan forsikres, nemlig ved å låse renten i 5 eller 10 år. Denne forsikringen har en kostnad i dag, og det er slett ikke sikkert det lønner seg, men forsikring skal som kjent helst ikke lønne seg, men skal gi en forsikring mot uforutsette hendelser som kan ta knekken på privatøkonomien. De med aller høyest gjeldsgrad er de som bør forsikre seg ved å binde renten.

I tillegg bør man være forsiktig med å forvente like høy avkastning i eiendom fremover som historisk. Det er vanskelig å få en like stor medvind fra rentenedgang som det vi har sett siden begynnelsen på 70-tallet. Om noe bør man se en normalisering (hva nå enn det vil si, kanskje er lave renter «det nye normale») av rentenivået fremover. Det kan i verste fall bety en motvind for flere aktiva, men også eiendom. Da må man sette sin lit til at de andre faktorene holder boligprisene stabile. For de fleste er boligen den største finansielle risikofaktoren i porteføljen, og når du investerer, uavhengig av gjeldsnivå, bør man på en eller annen måte ta hensyn til nettopp dette og forsøke å ha verdipapirer som til en viss grad virker diversifiserende på boligprisene (om det i hele tatt finnes). Men det er et tema for en annen artikkel, i mellomtiden kan en huske på at boligprisene falt ca. 25 % på slutten av 80 og begynnelsen av 90-tallet, og det sammenfalt med en nordisk bankkrise. Prisveksten i boliger i perioden 1819-2017 var i snitt 3,5 % p.a. (Norges-Bank & SSB), mens inflasjonen historisk var 1,9 % p.a. (1819-2003; Ola Grytten – Norges Bank diskusjonsnotat), ergo realavkastningen har i snitt vært på 1,6 % p.a. I perioden etter 1992 har boligprisene steget i snitt 7,5 % p.a., det er i nærheten av aksjeavkastning (Oslo Børs steg ca. 9,8 % p.a. i samme periode), men boligkostnadene må holde følge med folks kjøpekraft på lang sikt. Fra 90-tallet og til nå har vi hatt særlige forhold som stadig lavere renter som gir lavere lånekostnader, og særnorske økte lønninger. Fremover er det vanskelig å se tilsvarende medvind i eiendom, spesielt fra lavere renter.  

Om forfatteren Thomas Furuseth

Thomas Furuseth  er analytiker og redaktør på Morningstar.no. Han har en mastergrad i økonomi fra Handelshøyskolen BI med spesialisering i finans.