Det er mange måter å vurdere eiendomspriser på, men i bunn og grunn handler det om noe så grunnleggende som tilbud og etterspørsel.
Høye priser kan være grunn til bekymring
Bakteppet i den vestlige verden er nå rekordlave rentenivåer. I menneskets historie har man aldri sett så lav pris på kapital som vi har nå, og forskere har klart å finne kapitalkostnaden for gjeld i flere tusen år. Lav kostnad på kapital slår ut ved at man klarer å håndtere en større gjeldsgrad enn om rentenivået hadde vært høyere. En av utfordringene i Norge er at man har lav andel med fastrente, så de som strekker strikken langt i dagens marked, har gode grunner til å forsikre seg mot renteoppgang ved å velge fastrente. Det er ikke sikkert det er lønnsomt, men forsikringer er ment til å ta unna en nedsiderisiko som er så stor at man ikke klarer å håndtere dem.
Alternativkostnader
En måte å vurdere verdien av en eiendom er å se hva det koster å sette opp en tilsvarende ny boligenhet. En bolig er i bunn og grunn et resultat av materialer (trevirke, isolering, betong, ledninger, plastikk osv) og arbeidsinnsats. Regulering av boliger påvirker hvor dyrt det blir å bygge, men andre medvirkende årsaker er også produktivitet, prisen på arbeid, tilgjengelighet av tomter også videre. Eksempler på fordyrende elementer er krav til bedre isolerte hus, og dyrere oppvarmingsløsninger som senere bidrar til lavere oppvarmingskostnader.
En annen måte å tenke alternativkostnad er prisen for å leie i et marked. Man kan anta at prisene for leie og eie er knyttet sammen. Hvis en utleier kjøper en bolig for utleie, er det naturlig at kjøper ønsker en fornuftig avkastning etter alle kostnader. Hvis det blir en for stor forskjell mellom salgsverdi og utleieverdi, vil boligen sannsynligvis bli solgt. Derfor må utleie lønne seg for utleier.
Risikofaktorene ved boligeie
Samtidig som leietakere slipper prisrisiko og slipper mange risikofaktorer ved å eie en bolig, vil man få en implisitt prisrisiko hvis man skal kjøpe på et senere tidspunkt. Denne kan slå i begge retninger på kort sikt. Mange hevder at bolig er det tryggeste man kan kjøpe, men da ser man bort i fra hvilke økonomiske forpliktelser som kan være latent i en bolig.
Prisrisiko
Når man kjøper eller bygger en bolig, er det man ga «sunk cost». Tenk et ekstremtilfelle, man setter opp en luksusbolig på Nordpolen til 20 millioner kroner. Hva man gav for å bygge den er irrelevant, fordi verdien på boligen etterpå er kun det den neste personen har lyst til å betale. Sagt med andre ord, det er tilbud og etterspørselen som i ytterste konsekvens bestemmer verdien av en bolig. Over tid kan et område av Oslo bli mer eller mindre ettertraktet, sentralisering kan medføre overskudd i deler av Norge og underskudd i andre. Et eksempel på et slikt skifte er boligprisutviklingen i Stavanger versus Oslo i perioden mellom sommer 2014 og frem til sommer 2016. De fleste brukte boliger og noen nye boliger, selges som auksjon hvor høyeste budet vinner. Altså, den mest optimistiske, eller den som ønsker seg boligen mest, som får den. På tross av informasjon gitt på forhånd av selger og takstperson, og fysisk inspeksjon, så er det en fare for at man får vinnerens forbannelse. Kort fortalt er vinnerens forbannelse at man betaler for mye i kampens hete under manglende informasjon.
Vedlikeholdsforpliktelser
Når man kjøper en bolig, må det også vedlikeholdes. I visse tilfeller kan det oppdages feil og mangler som kan være kostbare å rette. Er boligen kjøpt nylig kan selger bli erstatningspliktig, men det er en lang og potensielt kostbar vei.
Renterisiko
I dagens økonomiske klima med svært lave renter, kan det, som nevnt, være en ekstra risiko forbundet med å ta opp høye lån. I Norge så er det investoren som sitter med all risiko, hvis huset selges for lavere enn gjelden, så har man mistet egenkapital og litt til. Strekker man strikken så langt som mulig, vil man være særlig utsatt for uventede renteoppgang. Veldig få snakker om renteoppgang i dagens marked, men et lån skal betales over svært mange år, og på ett eller annet tidspunkt må man anta at rentene begynner å krype oppover igjen. Da gjelder det å enten ha forsikret seg via fastrente, eller betalt ned nok til at man klarer å betjene de økte kostnadene. I det første kurset i finans lærer man at gjeld øker risikoen.
Langsiktig avkastningspotensial i eiendom?
SSB startet sin statistikk på starten av 90-tallet, etter at boligprisene hadde falt i en årrekke, og Norge var inne i vår egen finanskrise. Norges Bank har dog fremskaffet offentlig statistikk som viser boligprisene 200 år tilbake.
Det er interessant å se denne statistikken. Blant annet så er det vanskelig å se for seg at prisavkastningen (altså holdt leieinntektene utenfor) til boligene skal være spesielt mye høyere enn prisveksten i samfunnet og spesielt ikke lønnsveksten. Det er en naturlig grunn til det, fordi hvis boligprisen øker mer enn folks lønninger, vil ingen til slutt ha råd til å kjøpe boliger. Hvis man antar årlig boligprisvekst på 7 % og lønnsvekst på 2 %, bare for å ta to konkrete eksempler, så vil man doble boligprisene hvert tiende år, mens det vil ta 35 år før man dobler inntekten. Dermed vil man ha 3,5 dobling av boligprisene for hver dobling av lønnen. Det sier seg selv at man det ikke går at boligprisene blir helt frikoblet lønningene. Fra grafen og informasjonen til Norges Bank sin statistikk, ser man at fra 1898 tok det 78 år før boligprisene økte med 10 ganger. Fra 1977 til 2005 tok det 28 år før boligprisene økte med 10 gangen. Eller sagt med andre ord, nominell prisvekst for boliger var i perioden 1819 til 1977 2,5 % p.a., mens perioden 1977 til 2014 har den årlige prisveksten vært i gjennomsnitt 7,8 %.
Ola H. Grytten har også regnet seg frem til at realprisene per kvadratmeter (altså priser justert for inflasjon) holdt seg uendret i 90 år i perioden mellom 1899 og 1989.
Vi økonomer (og alle andre) er forferdelig dårlige til å spå fremtiden, men skal jeg gjette, vil jeg heller anta 2 % enn 8 % prisvekst de neste 80 årene. På kort sikt kan my skje med prisene, og alle trenger et sted å bo, men vær forsiktig med å anta at boliger alltid stiger i verdi og at det er tilnærmet risikofritt å eie bolig.
Kilde: Norges Bank, logaritmisk skala, nominelle verdier
.jpg)
.jpg)
